L’importanza del contratto di manutenzione

La normativa vigente D.lgs. 162/99 indica che il proprietario dell’ascensore deve affidarsi per la manutenzione a “persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata”, come ad esempio la ditta Alfa Elevatori srl, e che tutte le verifiche da fare a un impianto sono segnalate nel contratto di manutenzione al fine d’assicurarne l’uso in sicurezza all’utenza trasportata. Ecco perché il contratto di manutenzione è importante.

Vediamo in che cosa concerne la manutenzione degli ascensori o dei montacarichi.

Per garantire la sicurezza degli utilizzatori di un ascensore o di un montacarichi, dopo la messa in esercizio, essi vanno sottoposti a verifiche periodiche con cadenza biennale da parte di tecnici specializzati nel settore. In genere si tratta di ingegneri o architetti abilitati all’esercizio della professione e muniti di apposite certificazioni rilasciate dall’Arpa competente o da altri enti che ne attestino la competenza.

È compito del condominio o dell’ente, qualora si tratti di impianto pubblico, farsi parte diligente ed esigere ed assicurarsi che la ditta manutentrice svolga le verifiche periodiche dell’impianto, che saranno sempre a carico del condominio o dell’amministrazione pubblica coinvolta.

A seguito purtroppo di incidenti, oppure di interventi di manutenzione o modifiche consistenti che non rientrano nella manutenzione ordinaria, ma che interessano componenti strutturali e funzionalmente importanti sono necessarie le verifiche straordinarie per assicurare che i nuovi componenti rispettino le condizioni di sicurezza richieste per l’elevatore su cui  sono applicati.

Ma cos’è un contratto di manutenzione?

Esso è un documento scritto che può variare nella forma da azienda ad azienda ma che deve sempre contenere precisi riferimenti ad aspetti chiave, tra cui:

• Descrizione degli interventi e del piano di manutenzione;
• Durata del contratto;
• Spese a carico del committente e dell’azienda manutentrice;
• Prezzi applicati, fatturazione e modalità di pagamento.

Nei contratti di manutenzione ordinaria le verifiche da fare sono ad esempio:

• verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte dei piani e delle serrature;
• verificare lo stato di conservazione dei dispositivi di trazione come funi e catene;
• eseguire operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti;
• verifica l’integrità e l’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;
• verificare minutamente le funi, le catene e i loro attacchi;
• verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e l’efficienza dei collegamenti con la terra;
• annotare i risultati di queste verifiche sul libretto di manutenzione.

Questi controlli vengono eseguiti almeno ogni sei mesi e sono detti “semestrali” ma possono essere anche più frequenti in funzione dell’utilizzo dell’ascensore e del montacarichi interessato.

Prima della stipula di un contratto il Cliente deve essere informato sui suoi contenuti e sulle loro implicazioni. Nell’oggetto del contratto dovrebbe essere ben specificata la tipologia di manutenzione che viene garantita dall’impresa di manutenzione e quali sono le prestazioni effettivamente fornite. 

Sul mercato italiano i modelli contrattuali per la manutenzione degli ascensori sono riconducibili a tre tipologie fondamentali:

a) Manutenzione ordinaria o semplice, che comprende normalmente le sole operazioni di manutenzione preventiva richieste dalla legge (visite di manutenzione preventiva + visite semestrali) e, a volte, anche il diritto di chiamate per guasto durante il normale orario di lavoro, normalmente sono a pagamento sia il materiale sostituito e le ore di mano d’opera. E’ di gran lunga la tipologia contrattuale più diffusa;

b) Manutenzione semi completa e o semi totale, che oltre alle prestazioni tipiche della manutenzione semplice può includere anche gli interventi di riparazione con pezzi di ricambio e materiali di consumo mentre resta escluso il costo della mano d’opera;

c) Manutenzione completa o totale, che comprende un servizio completo di ogni prestazione connessa all’ascensore, compresi gli interventi di riparazione senza costi per il materiale e le ore di mano d’opera, mentre alcune sostituzioni di componenti importanti dell’impianto possono essere escluse dal contratto.

Nei contratti di manutenzione degli ascensori, la durata deve essere valutata con attenzione, tenendo presente che un rapporto continuativo, di almeno due o tre anni, con la stessa azienda di ascensori permette ai tecnici di prendersi cura al meglio dell’impianto.

Inoltre, essendo le revisioni da parte di organismi indipendenti obbligatorie ogni due anni, durate di una certa entità consentono di valutare la bontà del lavoro svolto.

Alfa Elevatori srl offre programmi di manutenzione personalizzati sul singolo ascensore in modo da proporre al Proprietario una visione pluriennale delle eventuali spese da sostenere per assicurare la sicurezza nel trasporto dell’utenza.

Per quanto riguarda, invece, il prezzo del servizio, viene espresso sotto forma di canone annuo e può essere, inoltre, presente nei contratti di manutenzione degli ascensori pluriennali una clausola per la revisione del prezzo, riferita all’aumento dei costi sostenuti dall’azienda (es. manodopera, pezzi di ricambio) nell’arco di tempo previsto dal contratto.

Quando si esaminano varie opzioni alla ricerca di un contratto di manutenzione ascensori per un condominio o un edificio privato è importante scegliere soluzioni contrattuali che siano prive di punti oscuri, improntate alla massima trasparenza e che specifichino in modo chiaro cosa sia compreso (e cosa non lo è) al fine d’assicurare al proprio valore – l’ascensore – un mantenimento in esercizio il più sicuro possibile, il più ragionevolmente economico e la riduzione al minino possibile / eliminazione dei periodi di fermo impianto causa guasto.